港府「全面撤辣」後，住宅樓市成交個案有所增加，但香港真正的「重災區」卻在工商物業市場，並為本港銀行帶來不少壓力。本港物業投資者於「全面撤辣」後，暫時都把注意力放在住宅市場之上，工商物業的交投反而更為淡靜，市道非常疲弱：
1. 寫字樓、商業大廈：
持續3年的疫情，加快了線上交流及工作的步伐，「在家辦公」（work-from-home）大行其道。儘管疫情過後，即連美國從事新經濟領域的各大集團亦開始硬性要求員工縮減「在家辦公」的每周時數，但「在家辦公」的程度亦高達3成。全球主要經濟體系裏的大城市之寫字樓亦出現供過於求的狀況。
以香港為例，「甲級寫字樓」的空置率高達16.4%，涉及樓宇面積達1,430萬平方呎，相當於7幢中環國際金融貿易中心2期（IFC2）的總面積。
本港商業大廈除了在空置率創新高之外，租賃市場方面亦非常疲弱。以2023年全年計算，新商廈項目平均租金下跌約6%。估計未來1年還會繼續下跌5至10%。
2. 店舖：
其實早在2015年開始，內地在港「自由行」消費已開始走下坡。只是各大外資品牌後知後覺，紛紛來港開設旗鑑店，並進一步推高本港店舖租金，使物業投資者全盤忽略當中整個經濟板塊的「暗湧」。其實，當時即連原本受惠於自由行的連鎖零售店亦開始出現經營困難之情況，本港店舖租金的升幅焉能持久？
及後，黑暴及疫情過後的市況，我們更不必再作補充。於「通關」後，本港零售商店的租賃情況有所改善。全年租賃量達150萬平方呎；核心消費區店舖的空置率由2022年的14.9%，下降至2023年底的9.1%。
只是讓本港零售商始料不及的是，港人通關後大規模的北上消費，據保守計本港日用消費品的零售市場下跌超過1成。此外，內地來港的高端消費金額亦不似預期。還有，整體消費模式改變，再加上網購越來越普及，不少重新開店的本港零售商都大失預算。現時，本港店舖空置率仍在「高單位數值」，預計店舖租金將會出現壓力，後市不容樂觀。
3. 工業大廈：
工業租賃市場所面對的壓力亦不少，新增租賃從2022年的630萬平方呎，大幅下跌至290萬平方呎。本港中小企於過去幾年來經營亦出現困難。自2018年起的中美貿易戰以來，環球貿易需求下降，成本急增，訂單急跌。於美聯儲加息後，貿易項下之美元融資需求亦急挫，變相使香港作為貿易融資中介的業務進一步萎縮；再加上房地產急跌，亦使中小企的融資出現困難及成本急增，工業大廈的租賃需求下降。
當然，有部分原本在商業大廈辦公的的中小企「降維」租用工業大廈，這似乎解釋了近月工業大廈的租金有所回升的跡象。此外，據報有部分內地投資移民以大約1,000萬港元左右購買本港新建成的工業大廈單位作投資及租賃用途，亦使工業大廈單位的成交宗數相對較平穩。
本港各類工商物業市場其實各有難處，但普遍面對2大相同問題：
● 其一、於過去20年來，工商物業被炒上至「天價」，因此租金回報只有2厘以下。現在利率高踞不下，物業投資者大都「入不敷支」（租金收入不足以付利息），但把物業拋售卻「無人問津」。即使買家有興趣，但卻動輒要求打6至7折。為何會這樣呢？工商物業的買家大都是投資者，並同樣要舉債購買物業。賣家正因為利息高企而「入不敷支」，買家又怎會重蹈覆轍的以「市場估值」去購買該物業呢？買家當然會要求大幅打折，並確保租金回報起碼足以付息，才會考慮購買物業。
● 其二、買家打折購買亦絕非「穩賺不賠」。由於「租金回報」只是「毛利率」，購買及持有物業亦有不少其他費用，再加上「租金回報率」之計算通常假設了物業成功租出，完全沒有考慮「空置率」。如此一來，買家在毛利率的推算下，帳面計6折或可以「平手」，但真正的「平手價」其實在5折左右。除了要考慮「空置率」之外，買家還應該再考慮清楚未來市況，並要估計一下租金有沒有下調壓力。七除八扣之下，真正的「平手價」或許只在4折左右。但若買家開出4折的價格，絕大部分賣家都認為這「欺人太甚」，情願「借貴利」付銀行利息，亦不捨得賤價沽出手上物業。
由此可見，本港工商物業的情況明顯有暗湧。純以實際經濟的情況來說，工商物業價格理應大幅下調。但全港的物業投資者及地產商仍在「苦苦支撐」，已開始進入「彈盡糧絕」的情況。
筆者走訪好幾名於本港規模比較大的物業投資者，它們的現況都是大同小異。大家還有甚麼「板斧」？所有物業投資者都不約而同的期望美聯儲會於下半年減息。即使他們現時都不敢再期望美聯儲會大幅減息了，但大都希望宣布減息後，內地會有資金湧入香港替他們「接貨」，好歹打個7折，好讓它們不必賤賣手上物業。另外，有人還預期，內地於港府立23條後會有些「紓困」措施，甚至乎「派糖」。當然，還相信這「老調」的人已開始有所減少。
總括而言，本港的發展商及物業投資者仍「雅不願」賤賣手上物業，最多只以7折左右找買家，這基本上等同在「碰運氣」。他們不捨得「劈價」，還不惜付高息向「財仔」借錢，過着「以債養債」的生活，就是在「孤注一擲」的期望下半年後，香港經濟及地產市道會好轉。
對本港銀行來說，即使客人在「死撐」下去並開始「彈盡糧絕」，銀行亦無法強迫它們賤賣資產。要等到客人連銀行利息也無法支付時，才可以出手拋售抵押物業。即使銀行早作準備並「收傘」，但由於本港物業投資者旗下的資產非常龐大，例如要以「銀主盤」方式把全幢物業出售，現時絕不容易找到買家。買家對「銀主盤」亦肯定會進一步「壓價」，並有機會使銀行因拋售抵押品而出現嚴重虧損。
由此可見，本港銀行亦進入了這個「兩難局面」。物業投資者在拖延時間；銀行亦不敢面對現實。港府及金管局絕對需要留意事態的發展，並小心應對當中可能出現的崩盤情況。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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